Com certeza você já sabe, de cor e salteado, que os imóveis adquiridos em compra e venda particular podem ter o seu preço financiado junto às instituições bancárias, após o atendimento dos requisitos exigidos pelo garantidor da operação.
Você também já sabe que o adimplemento do financiamento é garantido através de alienação fiduciária, na qual o próprio bem é dado em garantia pelo comprador ao banco, nos termos regidos pela Lei n.º 9.514/97.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Uma vez inadimplido 03 (três) parcelas do contrato, o credor fiduciante (instituição bancária), possui o direito de executar a garantia, intimando o devedor fiduciário para purgar a sua mora, sob pena da consolidação da propriedade – ato de extinção do vínculo contratual entre as partes, e a realização dos públicos leilões extrajudiciais.
Mas, alguns credores estão executando os contratos e, após a lavratura do Termo de Quitação, seguem com as vendas de estoque e com arrematação positiva.
Na sequência, assinam os documentos em favor do arrematante, mas deixam de regularizar os atos da execução da alienação fiduciária, impedindo o registro de venda e compra com força de escritura em favor do adquirente arrematante.
Grande parte das vezes, a observação da ausência de registro somente é constatada quando o adquirente arrematante não logra êxito em acordos para a posse do imóvel, exigindo a distribuição de Ação de Imissão na Posse condicionada à comprovação da propriedade (art. 1.245, CC).
Nestes casos, atestada a confirmação de arrematação, necessário já exigir do comitente a regularização na matrícula, posto que os documentos de execução da garantia demandam procedimentos na colheita de assinaturas e prenotações, quase sempre burocráticas e morosas pelos Cartórios de Registro de Imóveis.