Em março deste ano, participamos de um leilão extrajudicial realizado pelo atual proprietário do imóvel, a fim de oportunizar a venda para terceiros através de leilão.
O Imóvel: Sobrado em Jaguariúna/SP com três pavimentos em excelente estado de conservação e localização, sendo subsolo (101,20m²); térreo (130m²); e superior (130m²), totalizando 361,20m² de construção, em terreno de 262,86 m² – Construção regularizada averbada e com habite-se emitido em 1999.
É muito interessante esse tipo de leilão, pois o imóvel é alienado sem débitos e dívidas e está sempre regular.
Porem esse leilão é CONDICIONAL o que significa que os vendedores irão avaliar o lance vencedor e poderão, se entenderem devido, recursar a oferta e o participante não terá nenhum ônus e prejuízo, nessa situação, nenhum valor será devido. Ou o vendedor pode aceitar o valor, e seguimos com a arrematação.
Nossa analise para estratégia de lances, incluiu valor de lance mínimo, valor de avaliação, valor de mercado e forma de pagamento.
Existiam 11 anúncios desta casa com valores variando entre R$ 800.000,00 e R$ 1.200.000,00. E o valor venal do imóvel próximo a R$ 1.000.000,00
É bem comum, antes do leilão; o proprietário anunciar em diversas imobiliárias. Tumultuando a analise real do valor do imóvel, o que exige de nós, uma avaliação detalhada para encontrar o valor real do imóvel, e assim garantir o bom negócio para o cliente.
Pois bem, O valor médio do Metro Quadrado no Centro de Jaguariúna é R$ 4.800,00
R$ 4.800,00 x 262 m² (terreno) = R$ 1.257.600,00
Como foi montada a nossa estratégia na planilha financeira No Leilão:
A Planilha sempre é dividida com 3 cenários para facilitar a visualização do cliente sobre cada possibilidade e manter o lucro desejado, sendo – Arrematação pelo Lance Mínimo na Coluna1, Arrematação com Disputa na Coluna2 e Arrematação pelo valor limite na Coluna3.
O Valor do Lance Mínimo era de R$ 596.200,00.
Considerando Comissão do Leiloeiro, Honorários, ITBI, Cartório, Pintura e Limpeza do Imóvel, chegamos ao valor de R$ 691.592,00
Apesar do alto numero de acessos ao lote, sugerimos que o lance fosse ofertado nos minutos finais, pois o objetivo era ofertar apenas um único lance, o mínimo.
Para nossa surpresa, o lote teve apenas 1 lance, o nosso. E o comitente (Vendedor) aceitou o valor da proposta, Lance.
Desta forma considerando de forma muito conservadora uma revenda por R$ 950.000,00 e a arrematação com todos os gastos, por R$ 691.200,00, a Margem de lucro do nosso cliente foi de quase 30%.
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