As casas em condomínio sempre ocuparam um espaço diferenciado no mercado imobiliário, e se tornaram ainda mais especiais no período da Covid-19 e pós.
Porém, nem sempre o agrupamento de moradias e a existência de espaços comuns são, de fato, condomínios.
É possível a existência da mesma situação de agrupamento através de outras modalidades de coletividade: o Loteamento e a Associação.
No aspecto jurídico, o Condomínio é sempre mais conhecido, já que tratamos da existência da co-propriedade, apresentando áreas de utilização comum e específica.
Na sequência, há o Loteamento (regido pela Lei n.º 6.766/79), que nada mais é do que uma única área fracionada em lotes composto por estrutura de ruas que são e permanecem sendo de domínio público, cuja responsabilidade por ela é sempre da Prefeitura.
Dessa forma, o Loteamento não permite a restrição de passagem e acesso ao local pela população. Ao contrário, é possível apenas o controle de circulação através de cadastros e apresentação de documentos, por exemplo. Mas, diferente do condomínio, é possível que uma pessoa queira entrar para conhecer e tal pedido não pode ser restrito (diferentemente do Condomínio, quando um morador necessita autorizar e consentir a entrar do visitante e prestador de serviço).
Geralmente são criados nos loteamentos as Associações de Moradores, ainda que muito semelhantes aos condomínios, não são.
As Associação são uma organização de direito civil em que as pessoas se reúnem em prol de um bem comum. Por isso, quando constituídas com a previsão de cobrança de Taxas Associativas, essas NÃO são consideradas como obrigação propter rem. Ao contrário, elas ostentam natureza de dívida pessoal, não aderindo ao próprio bem e sim, ao morador que opta em ser associado e se beneficiar de alguns confortos (como segurança, manutenção de jardim da entrada, festas e etc).
As Taxas Associativas, por não acompanharem o imóvel, ficam atreladas à pessoa e, portanto, as dívidas pretéritas (passado) não são de responsabilidade dos proprietários posteriores.
De igual modo o entendimento é aplicado para as hastas públicas, na qual o arrematante, na figura de adquirente, apenas se associa à organização apenas no ato da arrematação, não podendo ele assumir dívidas passadas, sobre uma condição da qual não escolheu.
Dessa forma, não cabe a nenhum arrematante a responsabilidade pelos débitos de Taxas Associativas ou de Manutenção, cujo entendimento é pacificado e jurisprudencial entre os Tribunais e segue assim até o momento.
Na maioria dos casos, as Associações exigem do arrematante o pagamento dos débitos anteriores, inclusive solicitando a alteração do polo passivo nas execuções judiciais, cabendo ao adquirente se defender por meios legais e fazer valer o seu direito.