Arrematar um imóvel é uma excelente oportunidade de investimento, especialmente quando você consegue adquirir a propriedade abaixo do valor de mercado. No entanto, para maximizar o retorno e minimizar riscos, é essencial aplicar filtros estratégicos durante a sua pesquisa.
Existem diversas variáveis que tornam o Leilão atrativo ou não e que devem ser analisadas com atenção.
Dentro estes, destacamos o filtro visual e o desconto sobre o metro quadrado da área útil do imóvel.
- Filtro Visual: A Primeira Impressão
O filtro visual é o primeiro passo na avaliação de imóveis em leilão. Consiste em analisar a aparência geral do imóvel, tanto nas fotos ou visita em loco, quanto nas descrições fornecidas pelo leilão. A avaliação visual ajuda a identificar propriedades que chamam a atenção por sua localização, estado geral e características especiais.
O Estado de Conservação pode revelar se o imóvel está bem conservado ou se necessita de reformas significativas. Imóveis bem conservados podem exigir menos investimentos adicionais após a compra.
A localização do imóvel é crucial. Propriedades em áreas valorizadas ou em crescimento tendem a ter melhor potencial de valorização.
Detalhes como o tamanho do terreno, a presença de áreas de lazer e a qualidade dos acabamentos podem influenciar a decisão de arrematação.
Por exemplo, em um leilão judicial de um imóvel realizado pelo Mega Leilões em meados de janeiro , um apartamento de três dormitórios em uma localização central foi visualmente atraente devido ao seu bom estado de conservação e acabamentos modernos.
As fotos apontavam para um interior bem conservado e áreas comuns atraentes, o que ajudou a criar um interesse elevado entre os licitantes. O Arrematante contou também com uma pesquisa apurada de unidades similares no mesmo condomínio e em prédios no mesmo bairro que apontavam características similares, finalizando com uma visita presencial a uma unidade a venda convencional (Via Imobiliária).
Atentamos ao fato de que fotos podem não identificar o estado real e atual do imóvel, como questões estruturais ocultas ou problemas de vizinhança, por isto; é indicado estudar a matricula do imóvel, para que você tenha mais referencias; como o ano de construção e numero de revendas da unidade ou locações averbadas na matricula. O acompanhamento de um Corretor de Imóveis especializado na região pode trazer informações importantíssimas sobre a unidade, o condomínio e o Bairro.
- Desconto sobre o Metro Quadrado: Análise Econômica
O desconto sobre o metro quadrado da área útil do imóvel é uma métrica crucial para avaliar se um imóvel está sendo vendido por um bom preço em comparação com o valor de mercado. Esse desconto é calculado comparando o valor do Lance Mínimo com o Valor de Mercado estimado por metro quadrado. Atente-se que em muitos Leilões, é indicado na descrição do Leiloeiro, o valor de Avaliação e é importantíssimo que o interessado verifique a data em que o avaliador fez o Laudo.
Muitas avaliações estão desatualizadas e por isto, é necessário considerar o valor de Mercado atualizado, e não só o valor de avaliação, que costa no Site do Leiloeiro.
Compare o preço do imóvel com o valor de mercado por metro quadrado da área útil. Um desconto significativo pode indicar uma oportunidade de compra vantajosa.
Avalie a área útil em relação ao preço para entender se o desconto é consistente com as condições do mercado e o estado do imóvel. O calculo deve sempre considerar o valor de área útil, ou seja, o que esta dentro da unidade.
Ao considerar o valor da área total do imóvel , você poderá encontrar um valor que não corresponde a realidade do imóvel. Falaremos sobre isto, em breve.
Considere as variáveis como a valorização do bairro e tendências de mercado, que podem influenciar o valor do metro quadrado.
Em outro leilão um imóvel com área útil de 100 m² foi arrematado por R$ 500.000, enquanto o valor de mercado estimado por metro quadrado na região era de R$ 7.000. Portanto, o preço por metro quadrado no leilão foi de R$ 5.000, representando um desconto de aproximadamente 29% em relação ao valor de mercado.
Uma Avaliação Quantitativa oferece uma base objetiva para comparar diferentes imóveis e identificar as melhores oportunidades de compra e ajuda a determinar rapidamente se o imóvel está sendo oferecido a um preço competitivo.
Para uma decisão de investimento bem-informada, é recomendável combinar ambos os filtros: realizar uma análise visual para entender as características do imóvel e da região e calcular o desconto por metro quadrado para avaliar a atratividade econômica. Considerar ambos os aspectos ajudará a garantir que a arrematação de um imóvel em leilão seja uma escolha vantajosa e alinhada com seus objetivos financeiros.